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本书以产权理论、社会保障理论、土地供求理论、公平与效率理论等为指导，运用系统分析的方法，对城乡建设用地利用现状、问题与成因进行分析，从多学科、多维度探讨城乡建设用地优化配置的机理，运用博弈理论分析各参与主体的行为动机，从市场与政府的角度对推动城乡建设用地优化配置的动力进行探讨，系统测算城乡建设用地配置过程中农村宅基地价值和增值收益，对建设用地增值收益在不同主体之间的合理分配进行了研究。采用综合效益和福利变化的测度方法，对城乡建设用地配置的绩效进行评价，对城乡建设用地配置过程中农户宅基地权益进行深入探讨，从市场配置机制、政府管控机制、福利增进机制、权益保障机制和公众参与机制等方面提出了完善城乡建设用地优化配置的配套机制，为真正实现城乡一体化协调发展提供决策建议。

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  第1章 绪论 1
  1.1 相关概念界定 1
  1.1.1 建设用地 1
  1.1.2 农村宅基地 2
  1.1.3 福利 3
  1.1.4 土地资源优化配置 4
  1.1.5 城乡建设用地优化配置 4
  1.2 理论基础 5
  1.2.1 产权理论 5
  1.2.2 马克思主义地租地价理论 6
  1.2.3 社会保障理论 6
  1.2.4 农户理性行为理论 7
  1.2.5 土地发展权理论 8
  1.2.6 土地供求理论 9
  1.2.7 帕累托改进理论 9
  1.2.8 博弈理论 10
  1.2.9 公平与效率理论 11
  1.3 城乡建设用地优化配置相关研究进展 11
  1.3.1 城乡二元分割与土地二元制度 11
  1.3.2 城乡建设用地优化配置的内涵 12
  1.3.3 土地资源优化配置的内容 12
  1.3.4 土地优化配置的方法 13
  1.3.5 土地资源优化配置的绩效评价 14
  1.3.6 土地权益福利的测度 15
  1.3.7 土地优化配置机制 15
  第2章 城乡建设用地指标市场化配置框架 17
  2.1 城乡建设用地优化配置的构成要素 17
  2.1.1 指标市场化配置的内部构成要素 17
  2.1.2 指标市场化配置的外部环境 21
  2.1.3 市场化配置交易价格 24
  2.2 城乡建设用地优化配置的收益形成与共享 25
  2.2.1 指标市场化配置的收益形成与共享方式 25
  2.2.2 指标市场化配置的收益共享配套措施 28
  2.3 小结 30
  第3章 城乡建设用地利用现状、问题与成因 31
  3.1 城镇建设用地利用现状与问题 31
  3.1.1 城镇用地总体比重较低 31
  3.1.2 城市居住拥挤与土地浪费并存 31
  3.1.3 开发区土地产出水平低 32
  3.1.4 土地供需矛盾限制区域发展 32
  3.2 我国农村宅基地利用现状 32
  3.2.1 农村住房功能多样性，宅基地需求量高 33
  3.2.2 农村出现"人减地增"的反向演替 33
  3.2.3 宅基地违规占地，分布散乱 34
  3.2.4 宅基地面积超标，闲置率高 35
  3.2.5 宅基地利用粗放，整治潜力大 36
  3.3 宅基地利用存在的问题调查 38
  3.3.1 村庄住宅过度扩张 38
  3.3.2 宅基地产权登记管理滞后 39
  3.3.3 宅基地腾退指标收益分配不明确 39
  3.4 宅基地利用问题的成因分析 40
  3.4.1 农户对宅基地相关法律政策的意识淡薄 40
  3.4.2 基层规划意识淡薄，村庄规划滞后 41
  3.4.3 宅基地无偿使用，政策措施不完善 41
  3.4.4 缺乏有效监管手段，执法力度不大 41
  3.4.5 缺乏城乡建设用地配置机制，宅基地腾退困难 42
  第4章 城乡建设用地配置现状、问题和创新 43
  4.1 城乡建设用地配置的现状与问题 43
  4.1.1 城乡建设用地配置方式 43
  4.1.2 存在的问题 44
  4.2 农村宅基地配置方式创新 46
  4.2.1 宅基地置换方式 47
  4.2.2 宅基地流转 49
  4.2.3 宅基地指标"虚拟化" 50
  4.2.4 宅基地准市场化配置 55
  4.2.5 小结与讨论 56
  第5章 城乡建设用地优化配置的影响因素与动力 59
  5.1 城乡建设用地优化配置的影响因素分析 59
  5.1.1 内部因素 59
  5.1.2 外部因素 62
  5.2 城乡建设用地优化配置的动力分析 66
  5.2.1 配置的外在动力城乡建设用地的供需关系分析 67
  5.2.2 配置的内在动力一一参与主体的博弈分析 73
  5.3 小结 84
  第6章 城乡建设用地配置申宅基地价值测算 85
  6.1 基于用益物权的宅基地价值测算 85
  6.1.1 测算依据 85
  6.1.2 测算模型 86
  6.1.3 测算实例 90
  6.2 基于土地发展权的宅基地价值测算 93
  6.2.1 测算依据 93
  6.2.2 测算模型 94
  6.2.3 测算实例 96
  6.3 小结与讨论 98
  6.3.1 小结 98
  6.3.2 讨论 98
  第7章 城乡建设用地配置申宅基地增值收益测算 101
  7.1 宅基地的增值收益形成机理 101
  7.1.1 自然增值 101
  7.1.2 用途转变的增值 102
  7.1.3 投资增加的增值 103
  7.2 宅基地增值收益的测算模型 103
  7.3 宅基地增值收益测算的实证 104
  7.3.1 研究区域宅基地配置概况 104
  7.3.2 研究区域宅基地增值收益测算 105
  7.3.3 小结与讨论 106
  第8章 城乡建设用地配置申宅基地增值收益分配 107
  8.1 分配的主体、原则及方法 107
  8.1.1 分配主体 107
  8.1.2 分配原则 108
  8.1.3 分配方法 109
  8.2 分配主体的博弈分析 110
  8.2.1 政府的行为分析 110
  8.2.2 农民的行为分析 110
  8.2.3 讨价还价结果的影响因素分析 111
  8.3 基于讨价还价模型的增值收益分配 115
  8.3.1 讨价还价理论概述 115
  8.3.2 基于预期效用理论的讨价还价模型 115
  8.3.3 讨价还价模型系数的测算 117
  8.4 宅基地增值收益分配的实证 120
  8.4.1 宅基地增值收益分配测算 120
  8.ι2 测算结果分析 123
  第9章 城乡建设用地配置绩效评价 125
  9.1 基于综合效益的绩效评价 125
  9.1.1 评价指标体系与方法 126
  9.1.2 宅基地配置中综合效益评价实例 133
  9.2 基于农民福利变化的绩效评价 140
  9.2.1 宅基地配置对农民福利的影响 140
  9.2.2 宅基地配置前后农民福利变化的测度 142
  9.2.3 农户福利测度的实证研究 148
  9.3 小结与讨论 159
  9.3.1 小结 159
  9.3.2 讨论 160
  第10章 城乡建设用地配置中农民宅基地权益保障 161
  10.1 宅基地上承载的农民权利 161
  10.1.1 宅基地使用权 161
  10.1.2 房屋所有权 163
  10.1.3 地役权 164
  10.1.4 生存权 164
  10.1.5 农民宅基地权利树 164
  10.2 宅基地配置过程中农民享有的权益 166
  10.2.1 经济权益 166
  10.2.2 社会权益 168
  10.2.3 政治权益 168
  10.3 宅基地配置中农民权益实现的法律甄别 169
  10.4 宅基地配置过程中农民权益实现状况调查案例 171
  10.4.1 样本区域选择与问卷设计 171
  10.4.2 农民及其家庭基本情况描述性统计 172
  10.4.3 农民权益实现现状 175
  10.4.4 小结 181
  10.5 农民权益受损原因分析 181
  10.5.1 内部原因 181
  10.5.2 外部原因 183
  10.6 其他国家或地区经验借鉴 187
  10.6.1 其他国家或地区经验简介 187
  10.6.2 启示 191
  第11章 城乡建设用地优化配置的配套机制 193
  11.1 市场配置机制 193
  11.1.1 搭建市场交易平台 193
  11.1.2 建立价格评估机制 194
  11.1.3 完善法律制度 194
  11.1.4 完善金融配套服务 195
  11.2 政府调控机制 196
  11.2.1 建立城乡一体化土地利用规划机制 196
  11.2.2 强化土地用途管制机制 197
  11.3 福利增进机制 197
  11.3.1 完善配套规章，保障农民的经济福利 197
  11.3.2 保障农民参与决策权 197
  11.3.3 加大政策透明度，提高农民满意度 198
  11.3.4 鼓励民间资本下乡，推广企业主导型宅基地配置 199
  11.3.5 增加扶持性投资、弥补农民福利损失 199
  11.4 权益保障机制 200
  11.4.1 科学合理配置宅基地 200
  11.4.2 加强法律保障 201
  11.4.3 清晰界定宅基地产权 201
  11.4.4 规范政府建设用地配置行为 203
  11.4.5 强化农民主体地位 204
  11.5 公众参与机制 204
  11.5.1 充分尊重农民宅基地置换意愿 204
  11.5.2 合理保障农民利益诉求 205
  11.6 其他相关机制 206
  11.6.1 建立灵活的土地补偿机制 206
  11.6.2 建立多样化的住房安置机制 206
  11.6.3 建立完善的就业机制 206
  11.6.4 配套制度支撑 207
  11.7 小结 207
  参考文献 208